通过对辖区两级法院商品房买卖合同纠纷案件进行梳理，挑选了六例此类典型案例，旨在引导购房者、开发商及房地产从业人员进一步了解法律法规，在房屋买卖中能加强风险意识，以求在维护房屋买卖双方的合法权益，保障房地产市场健康发展起到正面作用，让纠纷化于未发、止于未诉。
（一）违约方不享有合同任意解除权
（原告某房地产公司诉被告陈某商品房买卖合同纠纷案）
【基本案情】 2021年4月30日，双方签订《未竣工车位使用权转让协议书》，约定陈某预定车位总价6.5万元，签协议时付1.5万元，6月3日前清余款；车位2023年底交付。在第四条违约责任及协议解除约定：5.“除本协议书另有约定外，未经一方同意，任何一方不得任意解除协议书。否则，一方任意解除本协议书的，应向另一方支付使用权转让费总额15%的违约金。签约后，陈某支付1.5万元后未再付剩余5万元，并于10月7日告知原告不再购买车位，自愿承担违约责任。房地产公司表示不同意，诉请继续履行合同。
【法院裁判】从合同文义上来说，双方在合同中约定解除权的条件是需经对方同意，并非任意解除权，承担违约金是无故解除合同的法律后果，而非只要愿意支付违约金即可随意解除合同；从法律规定上看，陈某属于违约方，一般而言，合同解除权属于守约方的民事权利，违约方只有在陷入合同僵局、继续履行成本较大、合同实际已无法履行等特定情况下才可行使解除权。从诚信原则出发，法律应鼓励交易，保护守约方的利益，故判决最终支持了原告房地产公司要求继续履约的诉讼请求。
【法官提示】法律保护合法有效的合同关系，维护诚信有序的交易秩序。所以，在纠纷处理时，促进交易安全，维护交易稳定是法律应有之义。如合同没有约定当事人可以任意解除合同时，也不符合法律规定的特殊情形时，违约方不得任意解除合同。
（二）交付的车位不能满足使用目的，买方可以解除合同
（原告任某诉被告置业公司房屋买卖合同纠纷案）
【基本案情】任某从置业公司处购买商品房及车位各一。后置业公司交房时，任某发现车位尺寸不能满足使用条件，经改造后仍不能达到其适用要求，因此，诉请解除《车位转让协议》。置业公司以该车位经过竣工验收、车位尺寸符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（国家标准）为由不同意解除车位转让合同。经现场勘察，争议车位东边是墙，墙中有柱，柱突出墙面13厘米。如小型普通客车倒车入库后，柱位于驾驶室车门偏车尾处，驾驶员只能侧身从驾驶室出来，冬天更是只能侧身勉强走出。如小型轿车倒入车位后，驾驶员仍要侧身才可走出。
【法院裁判】《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……本案中，虽然置业公司建设的车位满足《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（国家标准），但我国住建部还发布《车库建筑设计规范》（行业标准），对汽车库的尺寸也进行了明确规定。表面看来，两个标准规定不一致，那是否意味着应适用国家标准？其实不然，因为国家标准主要是为保护人财安全，预防和减少火灾危险，制定的建筑防火设计强制性标准，是车库建设的最低标准；而行业标准是在我国家用机动车飞速发展，为使车库建设设计符合适用、安全、经济、环保等使用价值而制定，不仅考虑安全，还需满足不同车型使用便利等需求。因此，两项标准对车位尺寸规定虽不一致，但并非相互冲突。本案任某购买车位是为了便于其居家时驾驶车辆出入小区停车，提高入住的舒适度，所以置业公司提供的车位不仅要满足防火安全基本要求，还要满足车位的适用、经济等使用性能。经现场勘察，争议车位经整改后仍不能达到任某购买车位的目的，故任某有权解除车位使用协议。
【法官提示】作为开发商提供的房屋或者配套设施，不仅要符合安全的最低标准，更要满足购房者的使用价值，否则应视为未按约履行。
（三）买卖有违规搭建的房屋有风险
（原告李某诉被告王某房屋买卖合同纠纷案）
【基本案情】李某经现场查看后，购买王某二手房一处，签订合同并交付定金。后李某在购进瓷砖后准备装潢时，被物业公司劝阻，理由是王某之前在该房屋将阳台和露台改建成房屋，被行政机关认定为违建并要求拆除，尚未履行。李某遂要求解除合同，并诉请王某双倍返还购房定金。王某以李某某现场查看，知道房屋存在改建情况后才购买的房屋为由不同意解除。
【法院裁判】本案中，王某作为出卖方，其在出售房屋时不仅要告知李某有改建的事实，还应明确告知改建部分被行政机关认定为违建的情况，以便李某决定是否愿意承担购买存在部分违建房屋的风险；李某作为非专业人员，虽不能要求其在现场查看时轻易辨别改建部分是否属于违建，但作为买房人，同样也应意识到房屋改造可能存在的风险，应尽到进一步的审查注意义务，因此本案双方对于合同的解除均存在过错，对于李某解约、返还一倍定金的诉请予以支持，未支持其获得双倍定金的诉请。
【法官提示】二手房买卖中，带有天井、露台的房屋往往因其可改造性受到部分购房者欢迎，但未经行政主管部门审批而改建、重建属于违法行为，将可能产生房屋被限制交易的法律后果，买房人在买房时也不要贪图不法利益，避免遭受此类风险。
（四）房屋买卖涉民生，诚信履约是王道
（原告某银行诉被告顾某解除购房贷款合同纠纷案）
【基本案情】顾某2018年3月购买房屋，从银行贷款50万，约定每月于20日前偿还等额本息，并以其购买的房产作为抵押担保。同时约定，如借款人连续三月或累计六次未按时足额还款，银行有权宣布贷款提前到期，借款人需提前清偿全部本息等。签约后，双方一直按约履行至2023年2月20日。自3月起至8月，顾某虽偿还了每期本息，但均存在逾期十天至两个月不等的违约行为。银行遂起诉顾某提前还款，且要求对其购买的房屋行使抵押权。
【法院裁判】合法有效的合同是合同当事人之间的行为准则，各方均应诚信履约。本案中，顾某屡次逾期还款，已构成违约。但之所以法院没有依据约定支持银行解约诉请，是因为从顾某每期均足额偿还的行为看，其并无故意违约的恶意；且顾某买房是为自住，因三年疫情的反复，客观上导致一些家庭经济收入不稳定，顾某即是如此。在此情况下，如判决解除双方之间的贷款合同，要求顾某提前偿还全部贷款，将陡然给顾某带来巨大的经济负担，如将其房屋收回拍卖，而依目前的房地产市场行情，拍卖款可能不足以偿还贷款本息，不仅会给顾某造成巨大的经济损失，甚至会导致其家庭居无定所。而顾某逾期付款的违约后果，银行还可通过罚息的方式得到弥补，最终判决驳回银行的诉讼请求。
【法官提示】诚实守信是社会经济生活中的帝王条款，需要大家共同遵守。虽然本案考虑到疫情给群众的生活造成的客观影响，未机械依据合同条文解除合同，但并不意味着法律鼓励任意违约，承担较小的违约责任即可任意违约。当事人还是应严守合同，不仅关系可能要面对的法律风险，更是守护自身个人信用的需要。
（五）车位购买需明明白白
（原告宋某与被告黄某房屋买卖合同案）
【基本案情】2022年10月，宋某从黄某处购买位于小区二期的10号楼二手房及车库，并签订书面合同。其中手写约定：此房价款中包含车位一个，车位具体位置未定。签约当天，宋某支付购房定金2万元。后被告知具体车位时，发现车位在小区一期，离房屋直线距离两百多米，宋某要求解约并返还定金，遭黄某拒绝形成诉讼。
【法院裁判】双方在买卖合同中的约定明确“车位具体位置未定”，上诉人对合同签约时车位具体位置不确定一事是明知的，对车位履行的不确定性应有足够的预期。现被上诉人提供的车位位于房屋附近且车库有道路相通，虽然经宋某测量车位距离房屋两百余米，但该距离不足以影响宋某购买房屋居住使用的目的，宋某拒付购房款构成违约且明确表示不再付钱，故判决解除双方之间房屋买卖合同，但驳回宋某返还定金的诉讼请求。
【法官提示】房屋买卖合同中主要的履约标的系房屋本身，车位系房屋使用的配套设施。一般而言，当事人在购买房屋车库时是指向明确的，但如车位位置在签约时尚不确定，建议买房人在签约时应明确对车位的合理预期，比如价格、位置，并进一步约定违约条款，以免产生纠纷。
（六）购买未办产权证的房屋需谨慎审查售房权限
（原告盛某与被告李某、卜某房屋买卖合同纠纷案）
【基本案情】李某与卜某系母子。2014年盛某从两被告处购买拆迁安置房屋（尚未办证）一套，双方签订房屋买卖协议，两被告承诺保证房屋无产权纠纷。盛某付款后，两被告向其出具收款收据、交付房屋，并将拆迁安置补偿协议书（协议书载明被拆迁安置人为李某及卜某姐姐）交付给盛某。盛某一家装潢入住，待可办证时要求两被告配合过户，两被告抗辩房屋系李某与卜某姐姐的，而卜某姐姐表示不同意售房，遂过户未果。后盛某不得以起诉李某、卜某解除房屋买卖合同，返还购房款，并赔偿房屋差价及装潢损失。
【法院裁判】本案房屋买卖合同因已无法实际履行，双方也同意解除，故最终解除，两被告返还购房款是应有之义，但盛某因此产生了其他损失（房屋溢价款及装潢损失）。对此，两被告在售房时告知盛某，卜某为家中唯一儿子，有权处分该房屋，而未披露另有权利人，且还保证房屋无任何产权纠纷，现其二人无法就该房屋履行过户手续导致解约，构成违约，应承担损害赔偿责任。而同时，盛某在已看到拆迁安置协议书中另有权利人为卜某姐姐的情况下，未审查卜某的售房权限或为其姐姐出售的代理权限，多年来也未及时采取补救手续，对合同的解除及损失的扩大亦具有一定过错，应自担一部分损失。最终判决：合同解除，李某和卜某返还购房款并对给盛某造成的其他经济损失承担主要赔偿责任。
【法官提示】买房对于有购房刚需的普通百姓而言，是家庭财产的重大处分，更关系到一家人的安居乐业。如交易的是二手房，买卖双方都要诚信缔约，卖方要如实告知房屋的真实情况，不能欺骗、不能隐瞒。而买方也要尽到一般人所能注意到的谨慎审查义务，在保证合同真实性的同时，还需审查房屋的合法权利人、签约人的代理权限等，并留痕存证，以防给正常的经济生活带来经济损失，乃至诉讼风险。