一、贾某某诉某置业公司

解除商品房买卖合同纠纷案

——商品房买卖合同是否解除，应充分结合违约方的过错程度、违约行为的形态、合同目的是否能够实现等因素综合考量。

【基本案情】2020年11月31日，某置业公司与贾某某签订《商品房买卖合同》，约定某置业公司将其开发的一套商业房以27万元的价格出售给贾某某，并约定付款方式：贾某某于2020年11月25日前支付首期房价款14万元，余款13万元向银行申请贷款支付。同时约定交房期限，某置业公司于2022年1月10日前将经验收合格的商品房交付贾某某使用。违约责任约定，某置业公司逾期交房超过60日，贾某某有权解除合同、退还全部已付款、并要求按已付款的1%支付违约金。合同签订后，贾某某按约支付首付款。但因涉案房屋未取得竣工验收材料，导致贾某某无法办理按揭贷款，故贾某某未付清剩余房款。2022年1月10日，某置业公司未能交付房屋。之后，贾某某以某置业公司逾期交房为由诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退还购房款、支付违约金及资金占用费。

【裁判结果】一审法院判决：一、解除贾某某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》；二、判决某置业公司返还贾某某已付购房款14万元支付违约金。某置业公司不服提出上诉。二审审理过程中，包括涉案房屋在内的由某置业公司开发的商业用房已取得竣工验收备案手续。二审法院认为，法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械确定合同是否解除，而应根据诚信原则及鼓励交易原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为的形态、违约行为的后果等进行处理。本案中，某置业公司逾期交房虽构成违约，但涉案合同应否解除，应结合其过错程度、双方合同的履行、合同目的等因素综合考量。首先，从过错程度看，虽然该合同系某置业公司制定的格式合同，但近三年来疫情反复变化、市场经济下行等大环境因素，势必影响某置业公司对工期的准确把控，而某置业公司在违约后，采取积极推进交房事宜并自愿承担违约金的补救措施，并无拖延的故意和违约的恶意；其次，从违约后果看，贾某某陈述购房是自用，目前房屋已符合交付条件，现交房并不影响贾某某合同目的的实现，即便存在延期交房损失亦可通过经济补偿的方式弥补。而本案若解除，不仅造成交易成本的浪费，还会给其他房屋买卖合同的进一步履行及涉案项目后续开发造成不利影响，导致双方间的利益严重失衡。据此，二审对贾某某起诉解除合同的请求不予支持，同时结合双方合同约定、同地段同类型房屋的租金、逾期交房期限及双方对于本案纠纷的过错等因素，酌定某置业公司支付贾某某逾期交房违约金为22000元。

【案例点评】由于经济周期及后疫情时代等因素对房地产市场的影响，大量的案件涌入诉讼程序，合同当事人鉴于对自身利益考量，往往通过行使解除权来阻止合同的继续履行。若一旦因房地产开发企业出现逾期交房行为即判令解除合同、返还购房款，则不仅会导致此类纠纷高发频发，还会使整个楼盘交易瓦解，后期面临执行难题，购房业主不仅无法收到房屋，还会因为房地产企业资金链断裂无法获得购房款。因此，法院在处理此类纠纷案件时，不仅要在法律框架下，平衡合同双方的利益，还应将案件放置整体经济环境中，全面审查涉案信息，从鼓励交易、服务大局角度谨慎判决解除合同。通过审慎裁判方式，全面平衡开发企业与业主的利益，确保房地产市场平稳发展，推动后疫情时代房地产市场平稳过渡，用法律手段实现政治效果、法律效果、社会效果的有机统一。在合同约定的解除条件成就时，是否解除合同应根据诚信原则及鼓励交易原则，应综合考量违约方的过错程度、违约行为的形态、违约行为的后果等因素进行处理，本案中某置业公司虽然存在逾期交房行为，但在诉讼中已经取得竣工验收备案手续，符合合同约定交付条件，合同目的能够实现，不轻易解除合同。二审虽然不支持业主起诉解除合同，但认定某置业公司逾期交房存在违约行为，根据释明情况判决某置业公司按照市场标准支付逾期交房违约金。

二、蔡某庚诉季某强、某商业银行

注销抵押登记并协助过户登记纠纷案

——银行等金融机构在办理拆迁安置房的抵押登记手续时，未依法履行尽职调查义务，其主张已善意取得抵押权的，不予支持。

【基本案情】2018年5月4日，蔡某庚与季某强签订《房屋买卖合同》约定，季某强将一套拆迁安置房转让给蔡某庚，转让价52万元。在蔡某庚支付52万元房款后，季某强将该房屋交付给蔡某庚，蔡某庚经装修后于2019年入住至今。2023年9月14日，季某强办理案涉房屋的产权证后，以案涉房屋作抵押向某商业银行申请借款56万元。某商业银行核实涉案房屋产权登记后，于同年12月20日办理了案涉房屋的抵押权登记。因季某强未能如期配合办理过户登记手续，蔡某庚诉至法院请求，判令注销该房屋的抵押登记，季某强协助办理过户手续。

【裁判结果】一审法院认为，蔡某庚与季某强于2018年5月4日签订《房屋买卖合同》后，支付了房款并接收房屋入住至今。在该房屋办理产权初始登记后，季某强应当按约协助蔡某庚进行房屋产权变更登记，但在蔡某庚催告下，季某强拒不配合办理房屋产权变更登记，反而以房屋作为抵押物向某商业银行申请借款；某商业银行在办理贷款抵押手续中亦未能尽到审慎核查责任。现蔡某庚名下无其他房屋，案涉房屋未进行产权变更登记并非蔡某庚的过错。根据法律规定，房屋买卖在前，抵押权设定在后，蔡某庚对房屋享有的物权期待权应优先于某商业银行的抵押权得到保护，故对蔡某庚要求注销抵押、办理房屋产权变更登记的诉讼请求予以支持。某商业银行以其已经办理了抵押权登记手续为由主张一审判决注销抵押登记不当提起上诉。二审经审理判决驳回上诉，维持原判。

【案例点评】实践中，部分拆迁安置房的拆迁户在获取安置房屋后，又将安置的房屋另行出售他人并收取购房款，由于拆迁安置房过户存在五年的办证空窗期致无法及时过户，在买受人已经实际装修入住的情形下，拆迁户在空窗期届满办理产权登记后又使用该安置房办理抵押手续并进行登记。因拆迁安置房的买受人要求拆迁户办理产权过户引发争议诉至法院，该类案件处理除涉及拆迁安置房的买受人与拆迁户的过户请求权争议外，还涉及安置房买受人与银行抵押权人的争议。实际上，拆迁户将拆迁安置的房屋予以出售并实际交付后，其使用该房屋进行抵押属于无权处分。由于该房屋的登记权利人与实际权利人不一致，无权处分人将该房屋另行抵押给他人，他人基于不动产登记薄的推定效力相信抵押人有权处分，此时存在权利冲突，需要结合民法典第三百一十一条规定的善意取得制度调适，也即登记的抵押权人是否取得抵押权，核心在于其是否构成善意。银行作为专业金融机构，在办理抵押合同及抵押登记手续时，应当按照《中华人民共和国商业银行法》第三十六条、《中国人民银行贷款通则》第十条、《个人贷款管理暂行办法》第十三条及第十五条的规定，对抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。若银行在办理贷款过程中，对当事人提供的抵押房屋未进行现场查看，未核实房屋的实际居住情况，而仅凭当事人提供的不动产权证直接办理抵押贷款，认定银行存在重大过失，不能善意取得抵押权。本案中，蔡某庚自2018年时起即在讼争房屋中居住，如某商业银行在放贷前按照相关规定的要求进行实地调查，不难发现当时实际占有使用该房屋的是蔡某庚，而非提供抵押担保的季某强；而某商业银行在审查案涉贷款业务时不仅未发现有他人实际占有使用房屋，而且其一审提供的实地走访照片中的房屋装潢及家具与讼争房屋有明显区别，能够证明某商业银行在贷款交易过程中未遵循合理的商业准则和管理规范，对应有的调查内容未履行尽职审核义务，客观上存在过失，不符合民法典规定的善意要件，故法院认定某商业银行未善意取得讼争房屋的抵押权，判决某商业银行注销抵押登记，同时判决拆迁户季某强协助真实权利人蔡某庚办理房屋过户登记。

三、某米业公司诉某合作社

确认房屋买卖合同无效纠纷案

——涉及划拨土地上的房屋买卖合同，在无其他法定无效事由的情形下，当事人仅以该房屋买卖合同未经审批或报批为由主张无效的，不予支持。

【基本案情】2019年12月，某米业公司与某合作社签订《土地、房产、设备所有权整体转让协议书》，约定合作社将某地块使用权及地上的建筑物和其他全部附着物及设备转让给米业公司。后米业公司按约向合作社转账支付500000元转让定金。交付款项后米业公司进入上述场地进行装修改造。2020 年9 月，合作社将北侧围墙重新砌起，并控制了案涉房地产。经查，该房地产占用的土地用途为仓储用地，占用国有土地8835平方米，使用权类型为划拨。2019年2月26日，因合作社粮食烘干时产生的噪声超过国家规定的排放标准，被生态环境局责令停产整治。米业公司申报年产50000 吨精制大米生产线项目时生产经营场所包括案涉房地产。米业公司对此案涉房地产不能正常履行导致的纠纷起诉至法院，请求确认案涉合同无效，合作社返还购房款，并支付购房款利息、赔偿损失。

【裁判结果】一审法院认为，涉诉房屋涉及的土地为划拨性质，根据《城市房地产管理法》规定，双方在买卖房屋时，应报市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。因双方当事人签订的《土地、房产、设备所有权整体转让协议书》未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，违反法律强制性规定，应认定为无效。二审法院认为，涉案《土地、房产、设备所有权整体转让协议书》的转让标的为某地块的使用权及地上建筑物和其他全部附着物及设备，该合同为混合合同，依据合同所附的固定资产明细表，该合同主要部分为地上的建筑物和其他全部附着物及设备。该合同虽涉及划拨土地使用权转让，但《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。未经批准转让划拨土地使用权是典型的物权处分行为，应当参照民法典第五百九十七条关于买卖合同无权处分的规定，即转让合同有效，但不发生物权转移法律效果。涉案《土地、房产、设备所有权整体转让协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为有效。

【案例点评】根据《城市房地产管理法》的相关规定，划拨的土地不得进行转让、出租和抵押，但未明确划拨土地上的房屋转让的效力问题。在实践中关于划拨土地上的房屋买卖常有发生，那么此类房屋买卖合同的效力如何认定，实践中存在争议。二审法院认为，当事人仅以划拨土地上的房屋买卖合同未经批准为由主张合同无效的，不予支持。主要理由如下：第一，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年修订）第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。该条仅规定了划拨土地上的房屋转让时需经审批，但并未明确未经审批的合同效力问题，该规定应理解为管理性规定。结合《房地产管理法》第四十条及相关规定来看，强化审批或报批的目的是加强行政管理，维护划拨土地上的房屋转让的秩序，防止合同交易方逃避缴纳土地出让金，损害国家、社会的公共利益，而非否定私法行为的效力。第二，在民法典实施之前，认定该此类合同无效的依据是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第九条规定。其内容为转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。但民法典实施后清理司法解释时，已将该条内容删除。删除的理由是“该情形属于无权处分，应对照适用民法典第597条关于买卖合同无效处理的规定，其法律效果为转让合同有效”。第三，应严格区分房屋买卖合同无效及合同履行不能事实。对于划拨土地上的房屋买卖合同，房屋的出卖人和买受人完全可以通过补缴纳土地出让金，经过政府审批同意改变土地性质，进而房屋买受人可以正常办理房屋过户登记，取得房屋所有权。可见该房屋买卖合同并非完全履行不能。即使该审批手续后续不能完成，其也只是房屋过户不能履行而导致房屋物权不能变动的问题，房屋买受人进而可要求解除合同，这并不能影响房屋买卖合同的效力。

四、王某某诉某农业公司

   房屋租赁合同纠纷案

——因一方当事人的违约行为导致租赁合同无法继续履行时，守约方应有及时防止损失扩大的义务。

【基本案情】2017年11月17日，出租人王某某与承租人农业公司签订《门面房租赁合同》，约定将其门面房出租给农业公司作为办公用房，租期自2017年11月15日起至2022年5月30日止，合同还约定了租金及承租人未能按期缴纳租金的需承担当年租金每日千分之五的利息，任何一方违约的应承担三个月门面房租金等其他事项。该合同签订后，出租人王某某将涉案房屋交给农业公司使用。2021年9月2日，农业公司向王某某发出《沟通函》，表明因其公司经营问题，欲解除该《门面房租赁合同》，其多缴纳的3个月租金与合同约定的违约金进行冲抵。2021年9月18日，王某某向农业公司发出《律师函》，催要租金。2021年10月，农业公司已搬离涉案房屋，其尚未支付2021年12月15日至2022年5月30日期间的租金。另外查明，农业公司分别于2021年10月24日、11月5日和王某某沟通提前解除租赁合同事宜，但是均未达成一致意见。后王某某作为原告起诉至法院，要求判令被告农业公司继续履行合同，并向其支付2021年12月16日至2022年5月30日期间的租金329390元、违约金179667元等。

【裁判结果】一审法院判决：农业公司支付原告王某某2021年12月16日至2022年5月30日期间的租金329390元、违约金22165元。农业公司不服提出上诉，请求改判。二审法院认为，在农业公司以经营困难为由发函通知要求解除合同的情形下，王某某虽然不同意解除合同，但在农业公司于2022年10月以实际搬离行为表示不再继续租赁的事实状态下，王某某应当及时采取措施防止损失扩大，但王某某并未采取任何措施而是放任损失扩大，其应对扩大的损失部分承担责任。王某某没有证据证明其在2021年10月以后对外招租，也即其在上诉人搬离后，未采取任何措施防止损失扩大，其对此后的租金损失，自身也存在过错，故对其要求上诉人支付2021年12月15日至2022年5月30日期间的租金，不应全部支持。根据当事人违约的事实、原因以及过错因素，对于2021年12月16日至2022年5月30日期间的租金损失，酌定改判农业公司承担164695元。

【案例点评】合同责任虽然是一种严格责任，但一方当事人违约后，并不免除守约方根据诚实信用原则采取适当措施防止损失扩大的义务。本案中，承租人因经营困难提前八个月搬离承租房屋，并表示愿意使用多缴纳的3个月租金冲抵违约金以解除合同，但出租人收到承租人解除合同的意思表示后，拒不接收承租方交付的钥匙，也不采取其他招租等方式防止损失扩大，而是认为本案租赁合同有效，承租人不能违约，如其构成违约仍应按照约定支付租期内的租金。实践中，如本案出租人的此种观点在不同程度存在，会导致很多纠纷由此产生。其实，依法成立的合同合法有效，各方当事人应当依约履行，但民法典对于违约损害赔偿也确立了“可预见性规则”“减轻损失规则”“过失相抵规则”“损益相抵规则”等四大规则。民法典第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。该条规定即为典型的减轻损失规则，违约方对守约方扩大损失部分不予赔偿。减损规则的目的是促使受损害方采取合理措施减轻损失，避免社会资源浪费。二审法院认为，作为违约方的农业公司在解除合同的意思表示与守约方不能达成一致意见，其撤场以实际行为表明不再履行合同的情况下，王某某作为守约方也对其损失具有防止扩大的义务，其应及时对外招租，以避免其租金损失扩大，在王某某未能尽到该种义务的情况下，其对于租金损失扩大具有过错，因此可减轻违约方农业公司需承担的租金损失。本案中，承租人提前以行为表示违约并通知出租人，在出租人未采取任何措施止损的情形下，法院判决承租人向出租人支付不超过六个月的租金损失。

五、杨某婷诉成某洲

  房屋买卖合同纠纷案

——违约方违反合同约定的学位保证义务，且对于合同的履行存在主观恶意，其请求减少违约金不予支持。

【基本案情】2020年7月31日，成某洲作为卖方与买方杨某婷在某服务部居间介绍下签订一份《购房合同》，约定成某洲将其60平方米的房屋转让给杨某婷，价款2018000元。卖方应当于2020年6月30日前将该房屋交付买方。买卖双方于2020年9月1日之前办理转移登记手续。卖方保证其子女在签订本合同时于2020年9月份就读于某重点学校初二且要顺利毕业，无抵押。如与上述事实不符，赔偿买方20%房价违约金。上述合同签订后，杨某婷依约支付了购房款。2020年6月20日左右，成某洲将诉争房屋交付于杨某婷。2020年8月，该房屋所有权变更登记至杨某婷名下。2021年9月，成某洲的儿子因患病休学后转入其他学校就读。因卖房人成某洲的儿子未能按时毕业，致使杨某婷儿子未能就读于某重点学校。后杨某婷起诉至法院，请求判决成某洲向其支付违约金403600元及其他损失。

【裁判结果】一审法院认为，《购房合同》中载明成某洲保证在杨某婷儿子上学时有学位，但其子因病休学致使该学位被继续占用，杨某婷购买房屋的最终目的无法实现，成某洲构成违约应当承担违约责任。杨某婷的损失为其子未能就读对应学区学校的损失，该损失难以直接通过金钱数额的方式予以确定，但购房合同中约定了卖方房屋与约定不符时，赔偿买方20%房价的违约金即403600元，该约定的违约金标准过高，一审法院综合考量出卖人的过错程度、买房人子女未能就读对应学区学校导致的心理落差等因素，酌定成某洲支付违约金30万元。二审法院认为，成某洲作为负有学位保证义务的出卖方，因成某洲儿子因病休学，致使该学位被其继续占用，导致杨某婷之子无法使用该学位，且成某洲在明知其子休学的情况下，既未采取任何措施将其子所占学位按照合同约定及时迁出，也未将其子休学及时告知杨某婷，怠于履行及时告知义务，二人的行为已然违反合同约定的学位保证义务，构成违约。对于合同约定的违约金数额，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，不存在过高情形，且成某洲在知晓其儿子休学占用学位的情况下仍继续占用学位，后期虽数次承诺在正式开学之前将孩子转学以空出学位并让买房人杨某婷等待，但并未实际兑现导致杨某婷子女无法正常入学就读，成某洲具有主观恶意，而杨某婷并不存在任何过错，故违约金不应调整。二审改判成某洲向杨某婷支付违约金403600元，驳回杨某婷其他诉讼请求。

【案例点评】对于中国父母而言，子女能够获得重点学校学位的重要性不言而喻，出于获取更优质的教育资源考虑，为人父母往往花费重金购置重点学校所在学区房，以期子女顺利进入重点学校。若买受人花重金购置的学区房，最终却无法使用学位入学，对于一个家庭以及子女的未来必然会产生一系列无法预料的损失与影响。在本案中，正是由于案涉房屋所涉学校学位重要性的考量，双方才会在合同中对于出卖人负有的学位保证义务以及违约责任作出了特别约定，因出卖方无法履行学位保证义务时，应向买受人支付20%的违约金。本案杨某婷的损失为其子未能就读对应学区学校的损失，该损失难以直接通过金钱数额的方式予以确定，但双方合同对于违约金的计算标准有明确约定。对于违约金是否调整，二审根据查明的事实认为，成某洲的子女因病休学致使该学位被继续占用属于不可抗力，但在其明知买受人高价购买该房屋的目的系为子女上学的情形下，仍然数次承诺在正式开学之前将孩子转学以空出学位并让买房人杨某婷等待，事实上出卖人成某洲并未兑现承诺，导致买受人杨某婷子女无法如期入学就读，其行为具有主观恶意，出卖人在诉讼中主张调减违约金，不予支持。

六、江某诉薛某甲、薛某乙

 确认房屋买卖合同无效纠纷案

——出卖人将约定房屋出售并实际交付使用数年后，其母亲以该出卖行为未经其同意为由主张合同无效，不予支持。

【基本案情】薛某乙与薛某甲于1997年9月签订《房屋买卖协议书》，约定薛某乙将某村四组三间主屋、两间厨房出售给薛某甲，房款17000元。合同签订当天，薛某甲支付购房预付款8000元，后薛某甲支付购房剩余款9000元。薛某乙于1998年将该房屋交付给薛某甲居住至今。2023年5月，薛某乙的母亲江某以案涉房屋系其唯一住宅、被儿子私自出售及土地管理法规定禁止农村房屋买卖为由，向法院提起诉讼，要求确认案涉房屋买卖合同无效、薛某甲返还案涉房屋。

【裁判结果】一审法院认为，首先，江某虽称其一直和女儿在上海共同生活，对薛某乙私卖涉案房屋一事不知情、不同意，但薛某乙出售涉案房屋系生活大额交易并对生活有重大影响，且原告江某称涉案房屋系其唯一住宅，而涉案房屋已出售、交付近三十年之久，该期间原告江某从未向薛某甲主张过任何权利，不符合生活常理。现案涉房屋面临搬迁，江某此时才提起本案诉讼，主张薛某乙将涉案房屋转让的行为无效，有违诚信原则。退一步而言，即使江某对涉案房屋的转让不知情、不同意，但在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。其次，薛某甲、薛某乙在本村村委会见证下签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，江某虽否认薛某乙收到购房款，但根据薛某甲的举证及陈述，结合涉案房屋已交付给薛某甲占有使用至今的事实，可以认定薛某甲已支付购房款17000元的事实，而薛某甲亦系该宅基地集体经济组织内成员，该转让行为并未损害集体经济组织利益，亦不违反土地管理法的规定。第三，案涉房屋被转让近三十年后，现面临被搬迁补偿权益，江某在此情形下主张合同无效的行为，违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则。综上，一审判决驳回江某的诉讼请求。该案判决后，双方当事人均未提起上诉。

【案例点评】合同的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同获得的利益小于因承担合同无效责任而获得的利益时，如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基，也悖离了社会主义核心价值观。本案中，薛某甲、薛某乙签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。案涉房屋被转让近三十年后，现面临被搬迁补偿权益，江某在此情形下主张合同无效的行为，违反了从事民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则，法院不予支持。

七、立某军、郭某芬诉立某、赵某

确认合同效力纠纷案

——父母与子女签订了非真实意思表示的“房屋买卖合同”，当事人之间的“真实意思表示”应结合合同签订背景、房屋实际使用、房屋功能属性等因素综合确定。

【基本案情】立某军、郭某芬系立某的父母，立某与赵某系夫妻关系。2016年7月12日，立某军（出卖人）与立某、赵某（买受人）签订《不动产转让合同》，约定立某、赵某受让立某军坐落于本市建筑面积为16.05㎡的房屋一套，房屋转让价为50000元，但对付款方式以及期限、房屋交付期限等条款均系空白。合同签订后，双方即办理了房屋产权过户手续。现该房产登记于赵某名下，但一直由立某军、郭某芬居住至今，合同约定的50000元房屋转让款亦未发生。2022年5月6日，法院立案受理了赵某与立某离婚纠纷一案，判决双方不准离婚，该判决已生效。该房屋当时系淮安市实验小学和淮安市开明中学学区房。立某军、郭某芬起诉请求确认双方签订的《不动产转让合同》无效，立某、赵某返还案涉房屋。

【裁判结果】一审法院认为，立某军与立某、赵某就案涉房屋所签订的《不动产转让合同》没有真实的卖房、购房的意思表示，合同的签订属于虚假的意思表示行为，合同无效。双方以虚假买卖合同隐藏的赠与行为是双方真实意思的表示，案涉房屋已经完成了过户登记，发生了物权变动的实际效果，符合赠与的构成要件，且没有可以撤销赠与的情形，应认定为有效，遂驳回立某军、郭某芬返还房屋的请求。二审法院审理认为，案涉房屋所有权变动的真实意思系学区房资格借用，赵某主张赠予事实不能成立。首先，从交易背景及房屋使用状况看，案涉房屋建筑面积仅有16.05㎡，且系立某军、郭某芬的唯一住房。结合立某、赵某之子立某衡的上学需求、房屋所在学区的优质属性、房屋转移登记时间与入学时间大体吻合、学区实际使用情况等事实，可以认定双方变更登记原因是立某、赵某为儿子上学而借用学区房资格。其次，案涉买卖合同系双方通谋的虚假意思表示，应当无效，其直接后果应当是案涉登记行为的撤销。现赵某提出阻却法律关系恢复的赠予事实，应承担举证责任，但赵某未能提供足以使赠予事实具有高度盖然性的证据，故赠予的主张不能成立。最后，从生活常识看，立某军、郭某芬在没有其他住房，案涉房屋系其二人赖以居住的场所情况下，很难得出二人在变更登记行为中具有转移所有权的意思表示。

【案例点评】规则之下、亦有温度。实践中，父母与子女之间房屋交易的情形并不鲜见，然而当家庭关系发生变化之后，往往就房屋归属问题产生纠纷。本案中，双方一致认可买卖系虚假的意思表示，但对于真实意思表示，双方各执一词。探究双方的真实意思表示是本案依法判决，取得良好社会效果的关键。二审法院从孩子上学需求、房屋所在学区的优质属性、转移登记时间与入学时间吻合度、学区实际使用情况等方面，综合认定双方的真实意思系学区房资格借用，而非父母子女之间的赠予行为。老年人是社会的弱势群体，保障其合法权益不受侵犯是全社会共同责任。房屋系老年人养老之根本，让老人老有所依、老有所住是中华民族敬老、爱老、助老的传统美德的体现。本案通过多次与当事人尤其是老人的交流后，考量多种因素，帮助老人挽回房屋，让老人得到最基本的养老保障。

八、赵某诉马某、某经纪公司

房屋买卖合同纠纷案

——房屋中介机构违反忠实居间义务，导致房屋买卖合同无法正常履行，除退还中介费用外，还应根据过错程度承担相应的损害赔偿责任。

【基本案情】2022年2月18日，经某经纪公司居间介绍，马某与赵某云签订《存量房屋买卖合同》约定，马某向赵某云出售一套面积为72平方米的房屋，合同价款63万元。赵某云应于签订合同时支付定金2万元，在办理权属转移登记前向马某支付首付款169445元，剩余款项通过贷款支付。合同还约定，该房屋未设定抵押，马某应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反承诺，导致该房屋不能办理产权登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。同日，马某与赵某云及某经纪公司签订了《居间合同》约定，居间代理费为8813元，马某承担2518元，赵某云承担6295元。某经纪公司应遵守相关法律规定，合法提供居间义务，不得在交易中提供虚假信息或隐瞒真实情况。《居间合同》签订后，赵某云、马某向某经纪公司支付了约定居间费用。因案涉房屋处于抵押及查封状态，赵某云无法获得房屋及办理相关产权登记手续，故诉至法院。

【裁判结果】一审法院认为，某经纪公司作为中介公司，应当就有关订立合同的事项向当事人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。本案中，涉案房屋是否存在抵押查封等限制信息，是影响房屋买卖合同能否正常履行的重大事项，某经纪公司系专业从事房产中介的机构，其应当进行调查并如实报告买受人。但某经纪公司未对房屋做权利状况调查，致使赵某云未能在合同签订时了解案涉房屋存在抵押查封的信息，对此，某经纪公司存在重大过失，应承担相应的责任。一审法院根据查明的案件事实，判令某经纪公司退还赵某居间费，并酌情确定某经纪公司在马某返还购房款的30%即57133.5元范围内承担补充赔偿责任。二审法院经审理，驳回上诉，维持原判。

【案例点评】实践中，大多数房屋买卖是通过房屋中介机构提供居间服务完成的，中介机构在房屋买卖合同纠纷中居于非常重要的地位。民法典第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。房屋中介机构作为专业的中介机构，并收取一定比例的佣金，其应当负有更高的注意义务，对于房屋权属状况及当事人的订约能力应当积极调查并据实报告，比如房屋中介机构应当审查该房屋能否上市交易、是否设定抵押权、当事人是否具备民事行为能力、是否有权代理等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。本案中，某经纪公司作为专业的中介机构，在未能详细调查了解房屋重要信息的情况下，促成了此次交易行为，未尽到如实报告和勤勉义务，由此导致买房人遭受财产损失，其应根据过错程度在相应范围内承担补充赔偿责任。

九、某银行与金某勇、瑞发公司

金融借款合同纠纷案

——因业主原因不配合办理房屋产权登记，在贷款人已享有抵押权时，提供阶段性担保的开发商不应对贷款人再承担保证责任。

【基本案情】瑞发公司向金某勇出售御府苑小区房屋一套，并签订《商品房买卖合同》，约定金某勇除支付首付款后，剩余房款通过按揭贷款支付。2019年3月8日，金某勇（借款人）与某银行（贷款人）、瑞发公司（保证人）签订《住房贷款合同》约定：金某勇向某银行借款42.9万元，贷款期限为240个月。金某勇（借款人）以本合同项下贷款所购房屋向某银行（贷款人）提供抵押担保；瑞发公司自愿为金某勇所欠贷款人的全部债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起。同日，金某勇与某银行签订《个人贷款抵押合同》约定：将位于御府苑小区的房屋作为贷款抵押担保，如果借款人未按约定及时清偿主合同项下债务或发生约定的实现抵押权的其他情形，抵押权人有权依法及本合同的约定，行使抵押权。2019年3月11日，涉案房屋在县国土资源局办理了抵押权预告登记手续。2021年4月13日，瑞发公司办理了涉案房屋的所有权首次登记。某银行按合同约定向金某勇指定的账户发放贷款42.9万元贷款后，金某勇未能按约还款。某银行诉至法院请求：1.金某勇偿还贷款本金、利息以及罚息；2.判令某银行对金某勇提供的抵押房屋在抵押债权范围内享有优先受偿权；3.判令瑞发公司对上述款项承担连带还款责任。

【裁判结果】一审法院认为，某银行履行了贷款发放义务，金某勇未按约偿还约定的贷款本息构成违约，贷款人有权决定案涉贷款本息全部提前到期，金某勇应当承担偿还本金、利息以及罚息的违约责任。双方签订的合同中约定以金某勇购买的房产抵押给某银行，该房产已办理抵押预告登记手续，且房屋已经符合办证条件，依据相关法律规定，本案抵押权已经设立，故某银行主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权的请求，予以支持。瑞发公司作为阶段性连带责任保证人，其应对金某勇的借款本息承担连带还款责任，瑞发公司在承担保证责任后，可以依法向债务人追偿。瑞发公司不服提起上诉，认为案涉房屋虽然没有办理正式的抵押权登记，但贷款人某银行就案涉房屋已经享有抵押权及优先受偿权，瑞发公司不应再承担担保责任。二审法院认为，案涉贷款合同中约定瑞发公司提供的是阶段性连带责任保证，设立初衷在于降低某银行因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，亦即瑞发公司的保证担保与涉案房屋的抵押担保是承接关系，其本质是附解除条件的合同。根据民法典担保制度司法解释第五十二条的规定，某银行享有抵押权，瑞发公司提供阶段性保证的合同目的已经实现，故瑞发公司不应再承担阶段性保证责任。

【案例点评】当前房地产市场中，商品房按揭贷款已经成为了购买期房最主要的方式，购房人通常需要向银行贷款融资，而商品房抵押则作为融资担保的手段。由于在银行发放贷款时，期房仅能办理抵押预告登记，无法办理正式的抵押登记，银行为了降低风险，一般还会要求开发商在办理正式抵押登记之前对贷款承担阶段性连带保证责任。但在现实中，有部分购房人在开发商按期交房并通知其办理房屋产权登记手续的情况下，不办理房屋产权登记手续，导致银行无法办理抵押登记，在购房人逾期还贷或断供时，开发商应否承担保证责任往往产生争议。二审法院认为，案涉贷款合同中约定瑞发公司提供的是阶段性连带责任保证，设立初衷在于降低被上诉人某银行因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，亦即上诉人瑞发公司的保证担保与涉案房屋的抵押担保是承接关系，其本质是附解除条件的合同。商品房预售保证合同中约定开发商在办理正式抵押权登记前对银行贷款承担阶段性连带保证责任的，开发商已全面履行商品房预售合同中的义务，仅因购房人原因未办理抵押登记的，经审查贷款银行符合民法典担保制度司法解释第五十二条规定享有抵押权的情形下，贷款银行要求开发商承担保证责任的，不予支持。

十、谢某林、杨某芳与某房产公司

 商品房销售合同纠纷案

——开发商交付的房屋不符合合同约定的交付条件，且严重影响正常居住使用的，买受人可以拒收房屋并有权要求开发商承担逾期交房的违约责任。

【基本案情】2017年11月23日，谢某林、杨某芳与某房产公司签订《商品房买卖合同》。约定由谢某林、杨某芳购买房产公司开发的住宅一套，谢某林、杨某芳于合同签订当日给付购房款429800元，房产公司于2019年4月30日前将验收合格的商品房交付给谢某林、杨某芳。如果逾期超过90日，合同继续履行，房产公司则自2019年5月1日起按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2019年9月23日，房产公司向谢某林、杨某芳邮寄交房通知书，谢某林、杨某芳在对房屋进行验收后，发现房屋存在漏水等质量问题，遂拒绝收房并要求维修。2020年12月，房屋基本维修完毕，谢某林、杨某芳欲领取房屋，但房产公司、小区物业公司均以谢某林、杨某芳未按交房通知书中确定时间支付物业服务费为由，拒绝交付房屋。谢某林、杨某芳诉至法院请求，判决房产公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。

【裁判结果】一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，就属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同对交付房屋时间、交付条件、违约责任等均作出书面约定，上述约定对双方具有约束力。案涉房屋不仅要通过竣工验收，还要达到正常居住和使用的基本要求，房产公司未按合同约定期限交付房屋，直至2019年9月30日才向谢某、杨某邮寄交房通知书，且其交付的房屋存在多处漏水、钢筋外露等严重质量问题，并非一般瑕疵，属于法律规定的“严重影响正常居住使用”的范畴，谢某林、杨某芳有权拒绝接收。在谢某、杨某多次催促维修后，次年年底才维修完毕。此后又因谢某、杨某拒绝缴纳收房前物业服务费而拒绝交房，经法院多次协调，该公司才于2021年4月9日办理交房手续。谢某、杨某作为购房者，依约履行了各项合同义务，房产公司强行要求购房人接受其自行设定的交房规则，违者则不予交房的行为显属违约，故对谢某林、杨某芳主张的自2019年5月1日至2021年4月8日间逾期交房违约金为30472元依法予以支持。一审判决后，双方当事人均未上诉。

【案例点评】房屋的主要功能在于居住。实践中，很多开发商为了不承担或少承担违约责任，将本不符合交付条件的房屋强制向购房人交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。开发商交房义务的完成与否，应当以合同约定的条件、期限以及法律规定的质量标准为考量标准，仅仅完成了“形式上”的书面通知义务，而交付的房屋存在影响正常居住使用的漏水、钢筋外露等严重质量问题，不能认定完成了交房义务。对此，购房人有权拒绝受领房屋并要求开发单位履行维修义务、承担延期交房违约责任。法院对于商品房交付标准的实质性审查，充分维护了购房人的合法权益，给予人民群众安居乐业强有力的司法保障。

淮安中院新闻发布邮箱：hazyxwfb@126.com

密码：705706