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让房地产市场规范有序健康发展
《江苏法制报》2020年11月27日
时间:2020-12-21  来源:淮安市中级人民法院 作者:  浏览次数:  字号:[ ]

□本报特约记者 赵德刚 赵大为 本报通讯员 陈俊声

>>>编者按

2020年,淮安市两级法院紧紧围绕“高质量司法推动高质量发展”工作主题,正确研判、应对新冠疫情引发的房屋买卖、租赁合同纠纷新情况、新特点,维护诚实守信、平等互惠的市场交易原则,依法妥善审理好关乎广大人民群众切身利益的房地产纠纷案件,充分保障人民群众合法财产权益,为全市房地产市场规范、有序、健康发展提供坚强有力的司法保障。近日,淮安中院召开新闻发布会,向社会各界通报了房地产审判的典型案例。

开发商逾期交房应担责

【基本案情】原告柏某某、刘某某与被告某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。2017年6月3日,原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋;第九条约定逾期交房超过30日后,合同继续履行的,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后,原告按约定履行了支付购房款的义务,但被告至今未将符合合同约定的房屋交付原告,原告要求被告支付自2019年1月1日至2020年3月10日间逾期交房违约金49259元,2020年3月11日之后的逾期交房违约金按每日总房款的万分之二计算至房屋符合交房条件时止。

【裁判结果】法院判决被告赔付原告2019年1月1日至2020年3月10日间逾期交房违约金49259元。

【法官提示】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因涉案房屋不符合合同约定的交付条件,故被告公司应当承担2019年1月1日至2020年3月10日间逾期交房违约金49372.5元,原告主张49259元,不超出上述范围,应予以支持。对于此后的交房违约金,因被告正在逐步完善小区的配套设施,即其以继续履行的方式推进合同的履行,该动态过程目前难以固定,原告可视小区建设进度再行主张权利。

未缴纳公共维修基金须协助

【基本案情】张某等49名原告与某置业有限公司签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》后迁入某小区居住,但置业有限公司拒绝提供办理房屋不动产权证书的相关材料,也未依约为原告安置房屋缴纳公共维修基金,致使原告无法办理房屋不动产权属证书,诉至法院。

【裁判结果】法院审理阶段,双方达成调解协议:某置业有限公司于协议签订后三十日内协助原告办理涉案房屋的不动产权证,并一次性支付涉案房屋专项维修基金。法院确认调解协议合法有效。

【法官提示】与销售有关的房地产群体纠纷中,大多数纠纷与房地产开发企业逾期交房或办证有关,该类纠纷不仅占比高,而且与之有关的历史遗留问题存在较大的潜在风险隐患。房地产开发企业应当严格依照合同约定,依法及时承担缴纳公共维修基金及协助购房户办理不动产权证书的法律义务。

轻微违约合同不终止

【基本案情】2019年11月,原告惠某与被告王某代理人签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》,约定原告购买位于淮安绿地世纪城的涉案房屋,原告当天付清定金,因实际交易过程中,贷款审批流程迟迟未有结果,原告未将约定的首付款转至被告账户中,但原告在2020年1月9日即通过中介要求被告提供收款账号,被告未予回应。当月绿地世纪城房屋价格上涨,被告认为房屋售价过低,要求加价,且认为原告已实质性违约,不同意继续履行合同。

【裁判结果】法院认为,原告的违约行为程度显著轻微,且积极采取措施补救磋商,并不影响合同目的实现,而在原告已经准备26万元首付款的情况下,被告未按约定进行催告,其要求解除合同无法律依据。故判决继续履行双方合同,原告于判决生效之日起10日内支付被告购房尾款及违约金,被告将涉案房屋交付原告并协助办理所有权登记。

【法官提示】房屋买卖合同签订时,买卖双方意思表示真实且不违反法律规定,该合同成立并生效。现实中,一些卖房者受利益驱动,在合同签订后“坐地涨价”或者拒绝继续履行合同,属不诚信行为。本案原告签订合同当天付清定金,虽因贷款审批遇碍未将约定的首付款转至被告账户中,但其在短时间内即通过中介要求被告提供收款账号,表明其有继续支付购房款的意愿和行为,其迟延给付首付款的违约行为轻微,不能认定为合同解除和终止履行的事由。对于出卖方反悔拒不履行房屋买卖合同的,买方可以依据合同约定要求卖方继续履行合同。

疫情影响衡平双方利益

【基本案情】2018年4月10日,甲公司与乙签订房屋租赁合同约定将涉案商铺出租给乙使用,从事服装销售,租期二年。2020年3月乙向甲公司邮寄工作联系函,告知因疫情影响生意惨淡,提出退租和搬迁事宜,通知甲公司接收商铺。甲公司认为乙无权解除合同,起诉至法院要求乙给付租金。

【裁判结果】法院认定乙的行为不构成租赁合同的解除,应承担违约责任,应承担剩余未付租金的给付义务。考虑到2020年1月份全国突发新冠肺炎疫情公共卫生事件,2020年1月24日24时江苏省启动突发公共卫生事件一级响应,2月24日24时调整为突发公共卫生事件二级响应;3月27日24时调整为突发公共卫生事件三级响应,疫情影响尚未结束。乙的实际经营确实受到影响,法院遂判决乙公司给付剩余租金,但对2020年2、3月份的租金予以减免。

【法官提示】新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免、不可抗力,对本该正常履行的合同造成不少影响,合同当事人对于此类重大公共卫生事件带来的预期影响也难以估量,因此导致合同一方无法履行合同,遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。在房屋租赁合同中,需要考虑个案中受疫情影响的程度以及当事人预见到重大公共卫生事件对合同的影响程度,通过采取减免租金等方式衡平双方利益,维护市场秩序。

拆迁不给房折价补偿

【基本案情】因某储备用地项目建设需要,被告某改造公司作为拆迁人、原告营某作为被拆迁人、被告某拆迁公司作为拆迁实施单位,三方签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议》,约定以产权调换的方式对原告营某房屋进行拆迁,营某应付安置房差价款应在结算时一次性付清。营某按约将其房交付拆除并与被告就差价款进行了结算,但被告及开发商一直未通知原告对拆迁安置房屋进行交付。2018年底,原告发现拆迁协议中应安置给原告两套房屋由开发商出售给他人并已进行了装修,引发该诉讼。

【裁判结果】由于被告以及开发商之间的原因致使被告欲安置给原告的房源被另行出售,被告与原告不能就交付其他替代房源达成一致,被告应当按现行市场价折价补偿给原告。鉴于原安置房所在小区房源销控表确定补偿单价不符合实际市场情况,法院经评估,依据案涉房屋在起诉时的市场平均单价8862元/平方米确定补偿标准。

【法官提示】从目前城市房屋拆迁实际情况看,被拆迁人绝大多数是普通的城市居民,在拆迁过程中,处于弱势地位,其合法权益被侵犯后寻求救济艰难。本案中某城市改造公司未履行向被拆迁人交付相应安置房的义务,又不能与被拆迁人就替代房源形成合意,应按照市场价格折价补偿。因房屋价格随市场行情产生波动,法院以合法评估单价计算被拆迁人的损失,切实保障了被拆迁人的利益。

□本报特约记者 赵德刚 赵大为 本报通讯员 陈俊声

>>>编者按

2020年,淮安市两级法院紧紧围绕“高质量司法推动高质量发展”工作主题,正确研判、应对新冠疫情引发的房屋买卖、租赁合同纠纷新情况、新特点,维护诚实守信、平等互惠的市场交易原则,依法妥善审理好关乎广大人民群众切身利益的房地产纠纷案件,充分保障人民群众合法财产权益,为全市房地产市场规范、有序、健康发展提供坚强有力的司法保障。近日,淮安中院召开新闻发布会,向社会各界通报了房地产审判的典型案例。

开发商逾期交房应担责

【基本案情】原告柏某某、刘某某与被告某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。2017年6月3日,原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋;第九条约定逾期交房超过30日后,合同继续履行的,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后,原告按约定履行了支付购房款的义务,但被告至今未将符合合同约定的房屋交付原告,原告要求被告支付自2019年1月1日至2020年3月10日间逾期交房违约金49259元,2020年3月11日之后的逾期交房违约金按每日总房款的万分之二计算至房屋符合交房条件时止。

【裁判结果】法院判决被告赔付原告2019年1月1日至2020年3月10日间逾期交房违约金49259元。

【法官提示】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因涉案房屋不符合合同约定的交付条件,故被告公司应当承担2019年1月1日至2020年3月10日间逾期交房违约金49372.5元,原告主张49259元,不超出上述范围,应予以支持。对于此后的交房违约金,因被告正在逐步完善小区的配套设施,即其以继续履行的方式推进合同的履行,该动态过程目前难以固定,原告可视小区建设进度再行主张权利。

未缴纳公共维修基金须协助

【基本案情】张某等49名原告与某置业有限公司签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》后迁入某小区居住,但置业有限公司拒绝提供办理房屋不动产权证书的相关材料,也未依约为原告安置房屋缴纳公共维修基金,致使原告无法办理房屋不动产权属证书,诉至法院。

【裁判结果】法院审理阶段,双方达成调解协议:某置业有限公司于协议签订后三十日内协助原告办理涉案房屋的不动产权证,并一次性支付涉案房屋专项维修基金。法院确认调解协议合法有效。

【法官提示】与销售有关的房地产群体纠纷中,大多数纠纷与房地产开发企业逾期交房或办证有关,该类纠纷不仅占比高,而且与之有关的历史遗留问题存在较大的潜在风险隐患。房地产开发企业应当严格依照合同约定,依法及时承担缴纳公共维修基金及协助购房户办理不动产权证书的法律义务。

轻微违约合同不终止

【基本案情】2019年11月,原告惠某与被告王某代理人签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》,约定原告购买位于淮安绿地世纪城的涉案房屋,原告当天付清定金,因实际交易过程中,贷款审批流程迟迟未有结果,原告未将约定的首付款转至被告账户中,但原告在2020年1月9日即通过中介要求被告提供收款账号,被告未予回应。当月绿地世纪城房屋价格上涨,被告认为房屋售价过低,要求加价,且认为原告已实质性违约,不同意继续履行合同。

【裁判结果】法院认为,原告的违约行为程度显著轻微,且积极采取措施补救磋商,并不影响合同目的实现,而在原告已经准备26万元首付款的情况下,被告未按约定进行催告,其要求解除合同无法律依据。故判决继续履行双方合同,原告于判决生效之日起10日内支付被告购房尾款及违约金,被告将涉案房屋交付原告并协助办理所有权登记。

【法官提示】房屋买卖合同签订时,买卖双方意思表示真实且不违反法律规定,该合同成立并生效。现实中,一些卖房者受利益驱动,在合同签订后“坐地涨价”或者拒绝继续履行合同,属不诚信行为。本案原告签订合同当天付清定金,虽因贷款审批遇碍未将约定的首付款转至被告账户中,但其在短时间内即通过中介要求被告提供收款账号,表明其有继续支付购房款的意愿和行为,其迟延给付首付款的违约行为轻微,不能认定为合同解除和终止履行的事由。对于出卖方反悔拒不履行房屋买卖合同的,买方可以依据合同约定要求卖方继续履行合同。

疫情影响衡平双方利益

【基本案情】2018年4月10日,甲公司与乙签订房屋租赁合同约定将涉案商铺出租给乙使用,从事服装销售,租期二年。2020年3月乙向甲公司邮寄工作联系函,告知因疫情影响生意惨淡,提出退租和搬迁事宜,通知甲公司接收商铺。甲公司认为乙无权解除合同,起诉至法院要求乙给付租金。

【裁判结果】法院认定乙的行为不构成租赁合同的解除,应承担违约责任,应承担剩余未付租金的给付义务。考虑到2020年1月份全国突发新冠肺炎疫情公共卫生事件,2020年1月24日24时江苏省启动突发公共卫生事件一级响应,2月24日24时调整为突发公共卫生事件二级响应;3月27日24时调整为突发公共卫生事件三级响应,疫情影响尚未结束。乙的实际经营确实受到影响,法院遂判决乙公司给付剩余租金,但对2020年2、3月份的租金予以减免。

【法官提示】新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免、不可抗力,对本该正常履行的合同造成不少影响,合同当事人对于此类重大公共卫生事件带来的预期影响也难以估量,因此导致合同一方无法履行合同,遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。在房屋租赁合同中,需要考虑个案中受疫情影响的程度以及当事人预见到重大公共卫生事件对合同的影响程度,通过采取减免租金等方式衡平双方利益,维护市场秩序。

拆迁不给房折价补偿

【基本案情】因某储备用地项目建设需要,被告某改造公司作为拆迁人、原告营某作为被拆迁人、被告某拆迁公司作为拆迁实施单位,三方签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议》,约定以产权调换的方式对原告营某房屋进行拆迁,营某应付安置房差价款应在结算时一次性付清。营某按约将其房交付拆除并与被告就差价款进行了结算,但被告及开发商一直未通知原告对拆迁安置房屋进行交付。2018年底,原告发现拆迁协议中应安置给原告两套房屋由开发商出售给他人并已进行了装修,引发该诉讼。

【裁判结果】由于被告以及开发商之间的原因致使被告欲安置给原告的房源被另行出售,被告与原告不能就交付其他替代房源达成一致,被告应当按现行市场价折价补偿给原告。鉴于原安置房所在小区房源销控表确定补偿单价不符合实际市场情况,法院经评估,依据案涉房屋在起诉时的市场平均单价8862元/平方米确定补偿标准。

【法官提示】从目前城市房屋拆迁实际情况看,被拆迁人绝大多数是普通的城市居民,在拆迁过程中,处于弱势地位,其合法权益被侵犯后寻求救济艰难。本案中某城市改造公司未履行向被拆迁人交付相应安置房的义务,又不能与被拆迁人就替代房源形成合意,应按照市场价格折价补偿。因房屋价格随市场行情产生波动,法院以合法评估单价计算被拆迁人的损失,切实保障了被拆迁人的利益。