【案情】

1999年11月15日，原告寇某将其所有的房屋出售给被告连某（房产证、土地证齐全）同时双方签订了《契约》一份，约定寇某将其在某村所有的案涉房屋以3万元出售给连某；房款一次性付清后交房产权给连某使用；契印两清后，连某即为该住房的主人，今后拆、砌、翻建等情况，寇某均无权干涉；双方签字生效，永不得反悔。同时邻居黄某、中间人夏某在该协议上签字，村委会及村组在案涉协议上盖章，并注明“情况属实，按协议办事”。后被告连某交付3万元并入住案涉房屋至今。

原告认为，被告连某并非原告所在村集体经济组织成员，其与原告签订的契约违反了土地管理法的强制性规定，故双方所签的《契约》无效，被告应将所购房屋返还原告，且应向原告支付自占有该房屋至腾退该房屋给原告期间的房屋占用费。

【评析】

被告确实并非原告所在村集体经济组织成员，故原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，但本案被告是否需要将案涉房屋返还原告？

一种观点认为，被告连某应当返还房屋，因为根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。另一种观点认为，原、被告签订的房屋买卖合同虽系无效，但是，相关财产是否返还，应兼顾双方买卖之时的真实意思表示、诚实信用原则、买受人使用及添附情况等因素综合衡量，加之被告按约支付相应对价，不应再返还案涉房屋。

笔者同意第二种观点，理由如下：

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订的《契约》虽属无效，但是，相关财产是否返还，应兼顾双方买卖之时的真实意思表示、诚实信用原则、买受人使用及添附情况等因素综合衡量。

本案中，1999年寇某因随家属去外地落户，故与连某签订《契约》，约定将案涉房屋以3万元的价格出售给连某，房屋所在地村委会及村组均在该《契约》上盖章。连某支付购房款后对案涉房屋进行了装修、扩建并居住至今，其间连某缴纳了宅基地使用费等相关费用，而寇某并不在案涉房屋所在村组生活，从维护交易秩序和当事人生活安定角度，笔者认为不能机械地适用合同无效的法律后果，而是应当遵循诚实信用及公平原则，综合考虑房屋买卖合同签订时间、房屋改建修缮情况、实际居住情况等，被告连某无需将案涉房屋返还原告。至于原告主张的无权占有使用费，因连某是基于与寇某订立的《契约》，在支付对价后有权占用使用，不存在无权占有的情况，故原告的主张缺乏事实和法律依据。

上述案件也能给我们一些启发：1.政府部门对农村宅基地及其上房屋买卖应当加强监管；2.对农村集体经济组织成员应当加强法律宣传，使其了解非农村集体经济组织成员无法购买本村宅基地及其上房屋；3.大力弘扬社会主义核心价值观，在遵循法律的同时也应当遵循社会主义基本道德及社会主义核心价值观。