【编者按】为充分发挥审判职能作用，依法服务和保障新型冠状病毒肺炎疫情防控工作大局，《淮安审判》开设“战‘疫’行动·法官说法”专栏。专栏主要围绕当前疫情防控工作的新形势、新任务，分析研判疫情防控对审判执行工作的影响，研究涉疫情防控的刑事、民事、行政审判及执行工作的法律问题，提出具有预判性、针对性和操作性的司法应对措施，为全市法院依法妥善审理好涉疫情防控的各类案件提供参考与指南。
新冠肺炎疫情对租赁关系的影响及法律应对
【作者简介】刁永祥：涟水县人民法院审判委员会委员，民一庭庭长，一级法官
【作者简介】周钰惠：涟水县人民法院民一庭法官助理
【简要案情】一场突如其来的疫情，打乱了人们的生活节奏。疫情出现后，防控措施不断升级，各地陆续将疫情划定为公共卫生事件一级响应，从开始的注意防范，到外来人员登记、隔离，再到禁止居民出入，延长春节假期，禁止聚集性活动、禁止经营性场所营业、停止公共交通营运，给正常的生活、生产、经营带来重大影响。现在虽然防控措施取得明显效果，逐渐恢复生产、经营，但形势依然严峻，部分行业的生产经营仍在管控之中，尚未全部正常营业，影响仍在持续。疫情防控措施，除给人们生活带来不便外，还会不可避免地对生产、经营带来不利影响，从而导致一些矛盾纠纷的产生。生产性企业、经营性商户，都存在大量的房屋租赁、机械租赁等租赁关系，因此疫情防控措施对租赁关系的影响更为明显。基于此，本文认真分析了受疫情影响租赁关系可能产生的矛盾及纠纷，并提出相关法律建议，以期为租赁双方可能发生的纠纷提供防范措施，最大程度的减少双方的损失，促进复工复产的顺利进行。
一、受疫情影响可能产生的租赁纠纷
租赁合同一般均是按照租赁期间计算租赁费用，受疫情的影响，承租人无法正常使用租赁物，承租人会认为系租赁物的瑕疵，要求出租人减免租金，甚至要求解除合同、赔偿损失，而出租人认为承租人未及时交纳租金，也会要求承租人按照合同约定交纳租金，或者要求解除合同，形成租赁纠纷。
1、承租人要求减免租金或延长租期。承租人一般会以未能使用租赁物，未取得相应收益为由，要求出租人减免租金或延长租期，以弥补损失。
2、承租人要求解除合同。承租人以租赁物无法使用，不能实现合同目的为由，要求解除合同，从而避免损失扩大。
3、出租人要求按照合同约定支付租金。出租人以合同为依据，要求承租人按照合同约定支付租金，认为承租人是否实际租赁物与出租人无关，只要出租人已经按照合同约定向承租人交付租赁物，出租人即履行了相应义务，履行中的风险应由承租人承担。
4、出租人要求解除合同、承租人承担违约责任。如果承租人未按合同约定支付租金，出租人会以合同约定条款或承租人违约为由，要求解除合同，并要求承租人承担违约责任。
二、受疫情影响产生的租赁纠纷处理原则
按照租赁合同的性质，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而承租人应当按照约定的期限支付租金。如果承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，处理因疫情引发的租赁合同纠纷，必须考虑纠纷原因，客观分析双方过错，以维护合同关系、公平解决矛盾、平衡双方利益为出发点，支持政府因疫情需要所采取的防控措施，倡导互谅互让、支持疫情防控、勇担社会责任的良好社会风尚。
一是合理认定违约责任。《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。出租人向承租人交付租赁物，符合使用用途，在租赁期间因为疫情防控需要，停止生产经营活动，因此，不存在租赁物不符合约定用途的情形。在此情形下，不宜认定出租人存在违约。对于双方按照合同约定，在停止生产经营期间需要交纳租金的，因为疫情防控，承租人没有及时交纳的，虽然承租人的行为违反了合同约定，但由于疫情的出现，属于《合同法》第一百一十七条规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，因此，应当依法认定属于不可抗力。在疫情发生前订立的合同，因疫情导致无法按照合同约定交付租赁物的，出租人主张不可抗力的，应根据疫情对合同履行程度的影响，合理作出认定。《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，因此，在因不可抗力导致合同不能履行情况下，不宜认定债务人违约。当然，在认定是否属于不可抗力时，应当结合个案，判断合同未能正常履行是否因为疫情所致，如果其在疫情出现之前已经出现停产停业，不能正常生产经营，或者疫情对其影响不大的，则不应当作为不可抗力，避免出现将正常的或恶意的违约行为以疫情防控为借口主张免除违约责任。
二是慎重解除合同。对于合同的解除，除了当事人协议解除或单方解除外，与租赁合同纠纷有关的主要有法定解除、约定解除二种情形。如果疫情的出现符合双方合同约定的情形，出租人或承租人均有权依据合同约定要求解除租赁合同，而需要探讨的主要是适用《合同法》第九十四条规定的法定解除情形：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，从上述规定可以看出，第三、四项中规定的迟延履行主要债务，是指一方存在违反合同约定的情形，也就是存在违约行为，而如前如析，疫情的出现属于不可抗力，不宜认定为违约，而根据该条第一项的规定，只有在不可抗力致使不能实现合同目的情形下，才可以解除合同。而现在的疫情，已经出现好转态势，部分企业已经逐步复工复产，一旦形势好转，全面恢复正常生产经营情况下，租赁合同仍可继续履行，因此，并不存在不能实现合同目的的情形，对当事人一方要求解除合同的，应当慎重、严格把握，不轻易解除。当然，如果出现因疫情原因导致合同目的不能实现，虽然属于不可抗力因素，但由于无法实现合同目的，对于一方主张解除合同的，应予支持。如果一方在迟延履行期间发生疫情，迟延履行一方主张系不可抗力而要求免责的，应不予支持。
三是合理平衡双方利益。承租人因疫情影响，未能使用租赁物，尤其是生产经营性单位，因无法生产经营，必然造成一定损失，也会给支付租金带来困难，而出租人已经将租赁物交付，承租人未及时足额交付租金，减少收入，承出租双方均会因此受到损失。在面对人类共同灾难面前，社会各方应当互谅互让，本着团结、互助的原则，共同携手，共渡难关。如果将该损失归结于一方，既不公平，也与法律规定相悖，因此，在处理此类纠纷时，需要兼顾双方利益，合理平衡，既要保护合理收益，也要让大家团结一心，共同面对疫情，做好防控措施。
三、几种常见租赁纠纷的解决方法
一是承租人要求减免租金或延长租期。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或延长租期的，应当考虑该情形的不可控性，客观上给承租人带来损失，应当本着公平原则，适当支持其请求。具体减免的数额或延长的时间，应当结合疫情对生产经营时间的影响、对承租人实际生产经营的影响、造成的损失大小、损失与影响之间的联系程度等因素，综合考虑。考量上述因素时，应当结合当地政府公布的各项防控措施时间，如限制人员进出时间、要求停止生产经营时间、停止公共交通运营时间以及取消上述限制的时间等具体的行政措施。确定数额时，既不宜对租金全部减免或完全按照疫情影响的时间延长相应租期，将损失全部由出租人承担，也不宜以租赁期间的风险应当由承租人承担为由，由承租人承担全部或主要风险。
二是对出租人要求支付租金的，依照上述原则，合理确定租金数额，在酌情减免后，确定承租人应当承担的合理数额。同时，在支付时间上，也要考虑到承租人实际使用租赁物的时间，相应延后，尽量通过由承租人通过正常的生产经营收入支付租金。具体时间的确定，主要依据各地防控措施要求停止人员进出、停止生产经营、停止公共交通，以及上述取消上述措施的具体时间情况，酌情确定。
三是对出租人要求承租人承担违约责任的，主要考虑承租人未能及时支付租金与疫情防控措施之间的关联性及紧密程度。如果未支付租金时间发生在疫情防控期间，而且因为防控措施的要求不能正常使用租赁物的，可以视为《合同法》规定的不可抗力，不可归责于承租人，对出租人要求承租人承担违约责任的请求不予支持。如果在疫情防控前租金支付时间已经届满，延续至疫情防控期间的，对承租人以不可抗力抗辩的，一般不应采纳，但在具体计算违约期间或违约造成的损失时，对疫情防控期间的时间可酌情减少。
四是对于合同的解除，如果系因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，一般情况下对解除合同的请求应不予支持。疫情的出现，本非双方当事人的意愿，也非一方的故意，在疫情面前，应当共同应对，无论是承租人不能正常使用租赁物，还是承租人未及时支付租金，并非主观的故意违约，不宜简单按照合同约定或法律规定，解除租赁合同，而应当看到，通过全国人民的共同努力，疫情已经得到较大程度的控制，部分企业已经开始恢复生产经营，因此，大多数的租赁合同暂时无法实际履行、承租人不能使用租赁物的，属于暂时性特殊情况，相应这种情况很快就会结束，租赁合同尚有继续履行的可能，因此，应当以租赁合同继续履行为原则。
当然，对于一些确实因疫情影响，导致合同无法继续履行，以后也无履行可能的租赁合同，一方要求解除的，则应依法予以支持，如因疫情影响，需要关闭的交易市场、被征用的场所、需要调整的产业等特殊情况，客观上租赁合同已经无法继续履行，对于要求解除租赁的，应当依法予以支持。
这里需要对不能履行的原因进行仔细辨别，必须是因疫情的影响导致合同无法正常履行的，才可视为不可抗力，不属于违约事由。如果在疫情发生前已经发生违约行为，延续至疫情防控期间，或者疫情防控对其履行合同影响较小的，非主要原因的，则仍应适用一般的合同规则，根据具体情况确定违约责任。如承租人租赁房屋用于居住，疫情防控期间承租人一直居住在承租房屋内，这种情况下疫情的防控并不影响承租人使用租赁房屋，当然也就不能成为其主张免责的事由。又如承租人在疫情开始前已经拖欠租金，疫情的出现，并不影响此前的违约事实和责任，只是可能对后续的违约后果产生一定影响，在这情况下，基本不考虑疫情的影响，而应根据双方在履行合同中的具体情况，合理确定过错责任，依法处理。
来源：淮水法苑