一、案例基本信息采集

案例标题：开发商约定较低逾期办证违约金的效力认定

案例类型：   商品房买卖合同              

作者：淮安市中级人民法院 李玲

审稿：        李玲                        

检索主题词：  合同条款效力、逾期办证违约金

二、案例正文采集（3000字以内）

开发商约定较低逾期办证违约金的效力认定

【案情简介】

邱某与某置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买该房地产开发公司开发的一处房屋，双方在合同中约定了总价款及相关权利义务。其中，合同第十五条约定：出卖人应当在房屋交付使用后的90个工作日内将办理房屋产权证的资料提交给登记机关备案，如果因为出卖人原因不能办理产权证的，双方同意按下列第1、2、3方式处理：1.逾期90日内，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；2。逾期超出90日，买受人退房。出卖人退还房款并承担已付房款的0.1%的违约金；3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。双方当事人选择按照第3种方式。上述合同签订后，该房地产开发公司未能及时将办理房屋产权证的资料提交给登记机关备案，致邱某迟于合同约定时间两年方取得不动产所有权证书，邱某诉至法院主张逾期办证违约金，同时主张合同约定违约金过低，请求根据逾期期限、按年利率6%给付逾期办证违约金。

【调查与处理】

邱某因与某置业公司商品房销售合同纠纷一案，向淮安市淮阴区人民法院提起诉讼，请求判令某置业公司支付延期办证违约金30388元，（暂从2019年2月14日计算至2020年4月16日，以427000元为基数，按照年利率6%计算）。淮安市淮阴区人民法院于2020年7月13日作出一审判决：某置业有限公司于判决生效后三日内向邱某支付逾期办理房屋产权证违约金427元。

邱某不服一审判决，向淮安市中级人民法院提起上诉，淮安市中级人民法院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月9日依法作出二审判决。

【法律分析】

一、违约金的约定原则上系双方当事人意思自治范畴

在私法领域，一向遵循当事人意思自治，法律的调整功能不应过多干预。违约金条款原则上属于当事人意思自治范畴,否定其效力应当有明确法律依据。《中华人民共和国合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”另据该法第一百一十四条第一款之规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此,合同双方对于违约金的支付条件、计算方式等相关约定原则上均属于当事人意思自治的范畴。以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石,对于当事人达成并以合同条款予以固定的合意,应当予以尊重，除非符合合同条款无效的法定情形，不能轻易否定其效力。

二、逾期办证违约金设定是否合理并非考量条款效力的法定因素

对合同条款的效力认定，主要依据合同法第五十二条、五十三条，商品房买卖合同中的违约金条款只要不存在上述情形，一般不应轻易否定其效力，至于逾期办证违约金采取固定数额的方式是否科学、合理,不属于确定合同条款效力所应当考量的法定因素。在实践中,合同主体对于违约金计算的约定存在多种方式，固定数额的计算方法也是其中的一种，并没有被法律或行政法规排除使用。原国家建设部和国家工商行政管理局共同发布的《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)第十五条对于逾期办证违约金采用的就是固定数额的计算方式。实际上，无论是以固定值方式计算违约金还是按日累进方式计算违约金，都可能存在一定缺点，如采用累进方式计算，司法实践中很多逾期办证违约金甚至达到或超出购房款，对于房地产企业利益的公平保护也会产生一定损害。因此，开发商选择一种对其相对较为合理的违约金计算方式，且在法律赋予对方当事人请求调整权的情形下，不应否定逾期办证违约金条款的效力。另外，支付违约金仅是违约方承担责任的方式之一,守约方并非仅有这一种维权的方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持” ，逾期办证一天和逾期办证一年或几年当然会有不同的法律后果，故有观点认为逾期办证违约金采取固定数额的方式可能会导致开发商无限期拖延办证、严重损害买房人的权益，在实践中是难以成立的。

三、逾期办证违约金条款并非免责条款

根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款提供方利用格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。合同逾期办证违约金条款虽然确系开发商提供的格式条款,但该条款本身约定的是开发商应对购房户承担的逾期办证的违约责任，并非免除自身交房、办证等责任，且该条款本身并未涉及购房户的法律责任，故亦不存在加重购房户一方责任或者排除其主要权利的情形。因此，合同逾期办证违约金条款并非免责条款，在同时不存在合同法第五十二条、第五十三条情形下，应当确认其合法效力。

四、当事人无法举证实际损失时违约金的调整应考虑个案实际情况

根据《合同法司法解释二》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失为基础确定违约金数额，同时可以兼顾合同履行情况、过错程度等因素综合衡量。因此，购房人应首先就逾期办证的实际损失进行举证，在其无法举证实际损失的情况下，人民法院不宜一律按照资金占用利率等相关标准进行调整，而应当在具体案件中对每个购房户的实际情况进行审查，如客观上的确存在实际损失，仅仅是无法举证书面证据予以证明，可参照资金占用利率给予一定补偿。如果经审查认为客观上并不存在损失，则不应当就违约金进行调整，由此实现对买卖双方的利益的公平保护。另外，如购房户仅主张逾期办证致使该房屋面临不能自由交易、不能变现导致的损失，因目前社会总体房屋处于上升趋势，持有房屋并不会造成损失,对此不应予以调整。如购房户主张逾期办证可能使该房屋面临被抵押、司法查封、子女不能依据产权证就近入学等风险,属一种未来可能性,如无证据证明以上事实已经实际发生并给其造成了损失，原则上也不应予以调整。

【典型意义】

随着房地产市场的日益活跃和购房人法律意识的提升，因逾期办证而引发的纠纷成为商品房买卖合同主要案件类型之一。本案所涉及的开发商约定较低逾期办证违约金条款效力以及违约金金额的调整与确定问题属于该类纠纷中最为典型且实践中争议最大的两个问题，故本案对于该类纠纷的解决具有较好地参考意义。