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被征收房屋的优先受偿权如何实现
 
    【案情】被告因生意周转需要向原告借款12万元,双方签订借款合同及抵押担保合同,并由被告以自己所有的房屋向原告作抵押登记。合同签订后,原告按照约定向被告支付了借款,借款到期之后,被告陆续偿还了部分借款,尚欠本金3万余元未还。在诉前涉案抵押物(担保房屋)被政府征收,且被告已领取补偿款,原告追要无果向法院起诉,要求被告偿还借款本息并对抵押房屋享有优先受偿权。
    【评析】本案的争议焦点为原告在被告设定抵押的房屋被征收后能否享有优先受偿权,如果有该如何实现?
    1.原告对被告抵押的房屋享有抵押权。原、被告双方签订的抵押担保合同合法有效,且已按照法律规定办理了抵押登记。根据《物权法》第一百八十七条规定,原告对被告房屋的抵押权自登记时设立。
    2.原告主张对被告抵押房屋行使优先受偿权不予支持。根据《物权法》第一百七十四条规定,“担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿”。因而,可以认定原告对被告因房屋被征收而获得的补偿金享有优先受偿权。但根据法庭查明的事实,原告在行使优先受偿权之前,被告的抵押房屋已被政府征收,原告在得知这一信息后并未对拆迁补偿款采取保全等有效措施,致使补偿款已在诉前由被告领取。鉴于原告主张权利时被告抵押的房屋已经灭失,且补偿款已被全部领取,原告要求行使优先受偿权在事实上已无可能,因而法院对原告主张优先受偿权的请求不予支持。
 (洪泽法院  邓文文)


 
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