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二手房买卖中不得不了解的常识
 
【案情】
    赵甲、钱乙共同共有某小区房屋。2017年3月25日,孙丙与赵甲在中介公司签订《房屋买卖三方合同》,约定孙丙以935000元的价格购买赵甲房屋,孙丙向赵甲支付购房定金人民币30000元,孙丙于2017年3月31日将首付200000人民币给赵甲,尾款705000元于办理公证委托前一次性付清,赵甲应在2017年4月30日内将该房屋交付给孙丙,赵甲应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷,由此引起的法律及经济责任由赵甲自行承担。
合同签订后,钱乙对赵甲出售房屋的行为予以追认。合同订立当日,孙丙便向赵甲支付了200000元房款及30000元的定金,2017年4月14日,孙丙又向赵甲支付了50000元房款。从2017年4月18日起至2017年5月9日期间,孙丙将余款筹好,多次要求赵甲办理房屋公证、过户手续,赵甲以事多,没空回来办理手续为由,予以拒绝。孙丙无奈,诉至法院。
【孙丙观点】
    赵甲未按照合同的约定交付房屋并办理相关手续,请求解除合同,双倍返还定金60000元,返还购房款250000元。
【赵甲观点】
    孙丙要求解除合同、双倍返还定金、返还购房款没有事实及法律依据,赵甲在合同履行过程中没有违约,而是孙丙方没有按照合同约定在2017年4月18日前付清全部房款,赵甲要求继续履行合同,请求驳回孙丙的诉讼请求。同时,赵甲表示,孙丙支付的28万元被用于生意,目前涉案房屋仍有30万元的房贷没有还清,没有能力还清这30万元的房贷。
   【中介观点】
    目前涉案房屋还有贷款尚未还清,根据合同约定,卖方应保证房屋无抵押、无查封、无产权纠纷,目的是为了防止除此之外还有抵押,在房屋买卖合同中,卖方应配合办理手续并提供材料,如房屋有按揭贷款未还清,应先还清贷款,办理解押手续之后再卖,在贷款没有还清之前,根据交易习惯,为保障双方财产安全,房款不应支付。
    【法院观点】
    经审理,孙丙与赵甲在中介公司所签订的《房屋买卖三方合同》合法有效,钱乙对赵甲的售房行为予以追认,应认定赵甲、钱乙均为合同当事人,受《房屋买卖三方合同》的约束。涉案的《房屋买卖三方合同》应当予以解除,理由如下:
    1、根据《物权法》第一百九十一条的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。而在本案中,赵甲、钱乙没有提供经抵押权人同意转让财产的证据,也没有将孙丙所支付的房款25万元用于提前清偿贷款,目前也没有能力提前还清贷款,导致房屋目前仍有抵押,房屋的产权无法变更登记,导致合同目的无法实现。
    2、根据中介方陈述,在二手房买卖中,卖方应先将贷款还清,办理解押之后,才应支付房款,这与双方所签订的《房屋买卖三方合同》中关于卖方应保证房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷的约定相互印证,应认定赵甲、钱乙负有先还清贷款、办理解押的义务,在此之前,孙丙有权不付房款尾款。而孙丙多次要求赵甲、钱乙履行合同义务,在合理期间,赵甲、钱乙没有履行合同义务。
   3、在双方签订的《房屋买卖三方合同》中并未约定支付尾款的时间具体时间,在2017年4月15日,孙丙方已经将钱筹好,但赵甲、钱乙没有回淮安办理委托公证,在此之后也一直以没有时间办理为由予以拒绝,在赵甲、钱乙以其行为表示不办理委托公证的情况下,孙丙有理由不支付房屋尾款。综上,应认定赵甲、钱乙违约,涉案的合同符合解除条件。
【法院判决】
    解除赵甲与孙丙于2017年3月25日签订的《房屋买卖三方合同》。赵甲、钱乙向孙丙返还购房款250000元、双倍返还定金60000元。


 
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