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盱眙法院反映房屋拍卖中恶意租赁、转租现象多发
    房屋作为最主要的不动产,一直是法院执行的重中之重,而基于“买卖不破租赁”原则,一些被执行人伙同亲属、其他债权人或案外人签订虚假租赁合同来规避法院执行,极大影响了执行效率,笔者综合分析盱眙法院近两年来涉及房产拍卖的执行案件,通过对案例类型化的分析,上述现象主要体现在以下三方面:
    一、签订虚假租赁合同
    基于“买卖不破租赁”原则,房屋买卖或者被法院拍卖后,房屋上存在合法有效的租赁合同是受法律保护的,买受人不得基于其享有所有权为由要求租赁者返还租赁物,所以很多被执行人知道其房产即将被法院执行后,故意与他人串通签订租赁合同,将租赁合同签订时间前移在法院查封和房产抵押之前,且租赁时间长达十年、二十年,故意规避法院执行。
    二、编造虚假款项交付记录
法院在执行房产时对租赁合同会进行严格审查,租赁合同中的款项交付是其中的重要审查内容,很多被执行人会和案外人串通,编造虚假的款项交付记录,更有甚者,陈述其将十年、二十年的租金一次性现金支付,极大地加大了法院的审查难度。
    三、违法转租加大执行难度
    部分被执行人在房屋被法院执行由其在房产被查封后,与其他债权人或家里亲属签订租赁合同,而后,承租者又与不知情的案外人签订转租合同,法院执行时,案外人因不知情而导致不配合法院执行,拖累执行进度,且在此过程中因违法转租而导致次承租人提起的执行异议和复议,极大地影响了执行效率。
    通过对以上几个问题的综合分析,盱眙法院提出以下三点对策解决上述问题:
    一是加强对房屋租赁合同的审查力度,执行过程中,对租赁合同的审查时对租赁合同的真实签订情况、合同订立的时间、地点、租赁款项的交付、租赁物的使用、租赁物的电费、税费等缴纳情况进行综合分析,判断租赁合同的真伪。
    二是利用鉴定、评估等手段判断合同的真伪。针对部分被执行人将租赁合同时间前移或故意订立虚假合同情形,可对笔迹的真伪和形成时间的鉴定来判断合同的真伪。
    三是加大法律和政策攻势,同时加大对妨碍执行的打击力度。法院在审查租赁合同时,对承租人进行谈话,告知其签订虚假合同妨碍法院执行的法律后果,同时告知其如后果严重可能涉嫌刑事犯罪,在实践过程中大部分承租人会慑于法律后果会承认合同的真伪。
    通过层层抽茧,对租赁合同去伪存真,让拍卖的房产轻装上阵,有力的提高拍卖成交率,通过一个个案件的结果兑现,让人民群众感受到实实在在的公平正义。(盱眙县人民法院  张宝林)


 
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