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承租人在法院查封后租赁房屋,不得对抗法院执行
 
    [简要案情] 赵某诉李某、万洲公司民间借贷纠纷一案,原清浦区法院于2014年6月30日轮候查封万洲公司位于淮安市工业园区金象路1号的土地,期限两年。同年12月19日,该院判决李某于本判决生效后五日内一次性偿还赵某借款本金300万元,并承担违约金;万洲公司对上述借款及违约金承担连带清偿责任。在执行过程中,本案的轮候查封于2017年12月转为正式查封。后清江浦区法院拍卖万洲公司位于淮安市工业园区金象路1号的房地产及附属设施并成交。2019年1月11日,该院张贴通知书,责令鞋业公司自本通知公布之日起15日内搬离上述不动产。承租人鞋业公司提出异议,称其于2015年1月15日承租上述房屋,租赁期限自2015年1月15日起至2025年1月15日止,主张“买卖不破租赁”,继续使用租赁的房屋。
    [裁判结果]清江浦区法院认为,承租人基于不动产被查封后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议,要求在租赁期内停止对执行标的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产的,不予支持。本案中,该院查封涉案不动产日期为2014年6月30日,而异议人与万洲公司签订的《厂房、土地租赁合同》的落款日期为2015年1月15日,在法院的查封措施之后。故异议人的租赁行为不能对抗该院相关的执行行为。该院裁定驳回鞋业公司的异议请求。鞋业公司不服该裁定,向本院申请复议。本院经审查,裁定驳回鞋业公司的复议申请。
    [法官评析]《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定:被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。根据该规定精神,人民法院查封被执行人财产后,如其不按法院指定的期限履行义务,人民法院将依法拍卖所查封的财产,查封之后的租赁行为不得对抗法院的强制执行。实践中,被执行人将被法院查封的房屋出租给他人的现象较为普遍,采取倒签协议日期阻碍人民法院执行的情况亦时有发生,既影响法院执行工作的开展,也损害承租人利益。建议相关当事人在承租他人财产时务必了解出租人在法院有无被执行案件,租赁物有无被法院查封或设置抵押权,以免因承租后被法院强制清场造成不必要的经济损失。
 


 
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