李某购买了位于淮安市某小区二楼房屋一套，与物业公司签订物业管理服务协议，约定：物业公司对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护与管理。

2021年6月，李某家人发现厨房污水管道漫水，居室内被污水浸泡。接到通知后，物业公司派员进行清理，后来又疏通了共用下水管道，清理出塑料袋和抹布等物。李某就此次损失要求物业公司给予赔偿未果，向法院提起诉讼。经摇号，受委托的淮安某资产评估事务所评估对李某所主张的房屋因水浸造成的财产损失评估价值为约8万元。

争议焦点

一、物业公司应否对李某家中漫水导致的损失承担赔偿责任。物业公司认为自己已经按照签订的物业合同全面履行了自己的义务，每月都对污水管网进行了清理，事发当天物业公司从下水管道中清理出多种杂物，可以推定是这些杂物导致李某家管道污水倒灌，发生污水倒灌系业主使用不当所致，物业公司且对李某家中的损失不存在违约行为和过错，不应当承担赔偿责任。二、一审判决认定案涉房屋的损失金额是否正确。李某要求按照评估全额赔偿，物业公司认为该评估结论系对李某室内重新进行装修的费用，只认可踢脚线和地板装修的相关费用，对其余的费用均不认可。物业公司提供的清理现场及评估现场时拍摄的照片显示李某家当时室内积水深度低于踢脚线。

裁判结果

法律规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案李某与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效。

依据该协议，李某应当按照前期物业服务合同的约定提供相应的物业服务，由于物业公司未履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。据此，物业公司应当对此次漫水造成李某的财产损失承担赔偿责任。

关于李某因此次水浸造成的财产损失。结合双方当事人提供的证据和一审法院勘察的实际情况，区别对待。

确认李某因水浸受损需要更换的有：木地板、木踢脚线，受水浸影响遭受损坏的墙面墙布，以及电线路改造等。对橱柜、鞋柜、装饰柜、衣柜及衣柜移门、门及门套均只是因水浸受到轻度影响，维修后可正常使用，结合《资产评估报告》及实际受损情况，酌情确定该部分财产20%的维修费用；对天棚乳胶漆、电视背景墙、抽油烟机及灶具、飘窗套、窗帘、燃气热水器等，由于积水深度尚无法对上述财产造成损坏，李某也未能举证系由水浸导致不能使用或需要维修的证据，故不予认定。

作者：宋慧林